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东台新闻

投资房地产,红星迈凯轮的财务表现

    2018年1月,著名的家电业领军人物米歇尔在A股上市。根据招股说明书的财务数据,公司的业绩非常出色,上市当之无愧。所有的指标都很棒。从利润表和现金流量表的内容来看,公司销售的产品也回收了现金。

    该公司的毛利率和净利率也很好。

    全年总利率为70%左右,净利率为40%左右。这是一个很好的球员。

    但是怎么了?公司的财务数据真的看起来这么好吗?

    比较公司过去10年的净资产回报率,我们发现它在2012年开始急剧下降。

    那一年发生了什么事?

    我们先看看这是什么公司。

    迈凯轮还需要问吗?当然,这是家常便饭。在Wind的分类中,它被划分为零售业。在招股说明书自我介绍中,公司声称目前主要业务是家居装饰和家具购物中心的经营、管理和专业咨询服务。公司通过自营和试运行,为“红星美凯龙”家居购物中心的商家、消费者和合作伙伴提供全方位的服务。

    打开公司的年度报告,发现这不是一家纯粹的零售公司,更像是一家收租物业公司。从收入构成来看,租金管理费及相关内容超过80%,有点像陆家角。

    新的零售概念?似乎没有。因为公司自己的销售和家居装饰业务只占总收入的3%。

    打开公司的财务报告,发现这家公司的业务定位模糊,财务技术也不错。

    房地产投资秘诀

    2010年,财政部颁布了《投资性房地产会计准则》,迈凯轮早些时候开始实施。根据风电数据,迈凯轮在2013年的年度报告中报告投资房地产余额为5819亿元。如前所述,今年年初,该公司的净资产回报率急剧下降。

    投资房地产和普通房地产有什么区别?

    顾名思义,投资性房地产是用来投资房地产,或出售或租赁,与普通房地产的最大区别在于投资性房地产不需要折旧。

    根据Wind的数据,在2018年的三季度报告中,房地产公司在上市公司的房地产投资额中排名最高。不难理解,房地产公司的投资性房地产是用于销售或租赁的。

    前20名的公司中有一些非常有趣,甚至很奇怪。

    排名第一的不是万科,而是迈凯轮。迈凯轮的所有财产都是投资性房地产,总计777亿元(超出迈凯轮的固定资产,房屋建筑量为0)。第三位是中国平安,高达476亿元。事实上,平安已成为一家知名的金融房地产企业,拥有近20家控股房地产子公司。

    所以让我们认真看看迈凯轮的投资房地产。虽然从会计准则的角度来看,公司这样做并非不恰当,但这种会计处理实际上美化了公司的业绩。

    如果按普通建筑物计提折旧,估计公司每年需要折旧20多亿元,折旧率为5%,而公司2017年的净利润为42.78亿元。

    根据迈凯轮的逻辑,777亿个住宅区都不用于办公和商业用途。我们相信,但是公司对投资性房地产的其他会计方法使得利润表看起来不错。

    根据会计准则,投资性房地产的会计基础有两种,一种是历史成本法,另一种是公允价值法。所谓历史成本就是利用该估价方法取得小商品城等房地产的发票价格,公允价值法则是根据年底的市场价格进行估价。

    这两种会计方法有什么区别?

    公允价值法可以“虚增”资产和利润。由于中国目前的房价仍然在上游范围内,而且价格继续上涨,迈凯轮的房地产增值也包含在当前的利润中。粗略计算,房地产增值带来的利润约占净利润的30%。

    如果我们对迈凯轮的利润表进行清洗,按照传统的会计方法进行处理,净利润将几乎减半。

    事实上,如果采用传统的会计方法,迈凯轮的净资产回报率将大大提高。为什么公司宁愿降低净资产回报率来采用这种会计方法?

    究其原因,主要是我国投资市场对市盈率越来越重视,提高市盈率最简单的方法就是增加利润。

    由于对利润的不懈追求,还有一个与投资房地产相关的金融粉饰项目:迈凯轮盈利的利息资本化。

    那是什么意思?

    在建设房地产和设备安装过程中,发生的借款费用可以不计入财务费用,而计入固定资产。

    利息资本化与财务费用会计有什么区别?

    资本化可以增加当前的利润。以迈凯轮2017年的年度报告为例,该公司的资本化利息为2.2亿元。

    因此,迈凯轮辉煌业绩的背后是围绕投资性房地产会计科目的财务技术。与同行相比,该公司的“真实”表现几乎有50%的折扣。

    2。有投资房地产的上市公司

    根据Wind2018季度报告数据,根据投资规模对房地产余额进行筛选,在前100名中,除了房地产公司和租赁、房地产公司(如陆家角)外,以下需要额外关注。为什么我们要注意,因为这些公司的业务重心稍有偏离。

    1。通信和情报联盟。经营部分工业园区业务。这家公司有一个很大的特点,净利润超过50亿,政府补贴超过7亿。

    2。晨鸣纸业。经营部分酒店业务。除了投资房地产,晨鸣纸业还从事金融租赁业务。造纸设备很贵。如果一些中小企业买不起,他们能做什么?来租我吧。晨明纸业已成立专业融资租赁公司,由工业企业向资本企业转型。仅在2017年,融资租赁的销售额就超过了20亿。

    三。石北高科技公司。公司本身没有问题,只是被炒了鱿鱼。从书中看,它实际上是一家以出租和销售工业园区为主的房地产公司。此外,它还有十多家投资业务的子公司。

    4。苏宁很容易买到。每年,销售附属房屋的苏宁,开始在18层地区的济宁、滁州等地级城市建设苏宁广场。它可能通过向母公司出售投资性房地产来赚取巨额利润。

    5。中兴。公司将一部分房地产出租给关联公司,然后收取租金,按照公允价值法计算,每年通过这部分房地产获得丰厚的利润。

    三、总结

    投资性房地产应从两个方面考虑。

    首先,作为租赁型房地产企业的主营业务,园区型房地产企业的图书上存在投资性房地产是很正常的。

    其次,由于投资性房地产不需要折旧,因此有必要将其纳入投资性房地产。所有住宅和建筑物都包括在投资性房地产中,这种方式有利润变更的嫌疑。虽然迈凯轮目前的现金流是好的,它的利润是相对高的水分。

    这篇文章的作者穿过银河。未经授权不得复制。本文是作者的独立观点,并不代表华尔街的地位。现在通过银河和华尔街,我们共同推出了一门财务课程——10分钟了解财务报告,用22个真实的上市公司案例教你手拉手进行财务排雷,欢迎大家来扫描二维代码学习。

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文化#Meme:在阅读了这些模因之后,你可以确定有些人真的不喜欢扎克伯格。

 &何云伟微博_热门新闻网nbsp;  昨天是一年一度的圣诞节,是许多美国人在家放松的时间。

    就像我们的除夕夜一样,上帝总是根据前一天晚上的春夜,在网上制作新的讽刺表达套装。12月25日,闲散的美国网民也迎来了模因创作的高峰期。在众多创作中,雷迪特的主要主题之一是扎克伯格。

    这些模因都与圣诞节元素有关。例如,由用户lomnafsk创建的扎克伯格对圣诞老人。

    还有完全不相关的,比如Use._Archives创建的模因,或者勤奋的凯尔12345的《半生》中的G-Man进化团员总结_期中考试反思网史。

    所有这些模因都包含着一种共同的情感:对扎克伯格的厌恶。

    例如,与圣诞老人相比,扎克伯格与圣诞老人几乎没有什么共同之处。扎克伯格不给你礼物,他没有漂亮的胡须,他不喜欢牛奶和饼干,但它们是一样的。他们都知道你的一切。据说圣诞老人知道一年内孩子们的表现,是送礼物的基础。此外,扎克伯格会把你的信息卖给其他公司,而圣诞老人不会。

    这个模因无疑在攻击Facebook今年备受诟病的隐私泄露。

    Use._Archives和勤奋的凯尔12345正在谈论另一件事——扎克伯格四月份在美国国会听证会上的表现。

    对于一些媒体来说,扎克伯格的听证会非常好,表现良好,回答良好。但是对于网民来说,他直截了初三英语单词mp3_彩虹时代网当的姿势,近乎完美的回答,缓慢的饮水动作似乎被用来掩盖一些东西,以及安静的,缓慢移动的微笑都给人一种奇怪的感觉——不像人类。

    这也是听证会后网友们热烈讨论的一个长期问题。人们给了他P型天线,给他穿上了《星际迷航》的衣服,并且以各种方式给他穿上了更接近人们心目中的场景——机器人。

    Use._Archives和勤奋的凯尔12345没有直接说他是一个机器人,但是忍不住嘲笑传世世界私服_预谋原唱网他的怪异。

    据勤奋的凯尔12345说,扎克伯格几乎与《精氨酸布洛芬_莱阳市政府网半条命》中的G-Man一模一样,它出现在每一代。他应该是G-Man的《半条命》3,具有更高画质的下一代。

    G-Man的外表有点吓人,但更重要的是他总是以一个全景人物的形象出现,他观察英雄戈登弗里曼在游戏中的动作。这一点刚刚在《扎克伯格神父与圣诞老人》一书中得到证实,它似乎通过收集用户数据来观察每个人。

    虽然他不是坏蛋,但他的形象很奇怪,令人不安。许多Reddit用户说,勤奋的凯尔12345的模因是相当真实的。

    今年,Facebook陷入了负面的螺旋,扎克伯格,一个曾经连接世界的极客少年,成了人们心中的恶棍。虽然他一直在努力做出各种改进,以弥补社会网络中已经存在的问题,如虚假新闻、煽动性虚假帐户、隐私泄露等,但毕竟小城镇建设论文_氟康唑胶囊怎么吃网很难回到失去的心中。

    图片来源:Twitter,Reddit

    Meme是2018年9月的新专栏。

    “Meme”(/mi m/),“.”、“load”、“expression package”的意思。我们用它来记录一些文化现象,有些事情只是为了记录而非常有趣。

    喜欢这篇文章吗?每天去应用商店看看不同的东西。

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